房地产增值税如何计算？计税依据是什么？

营改增落地后，二手房交易卖方需要缴纳增值税，不再继续缴纳营业税。增值税税率与营业税相同，但是计算方式不同，这就决定了增值税税额比营业税税额低。那么，个人出卖二手房应该怎么计算？一起来看！

 

　　增值税计算方法

 

　　增值税=【含税销售额÷(1+税率)】x税率;

 

　　附加税=增值税x 税率。

 

　　此处以100万房产交易额为例计算增值税：

 

　　1、征收营业税时：营业税=100万x5%=50000元，附加税=50000x(7%+3%+2%)=6000元，营业税及其附加税共56000元。

 

　　2、变成增值税后：增值税=100万÷(1+5%)x 5%=47619元，附加税=47619x(7%+3%+2%)=5714元，增值税及其附加税共53333元。

 

　　综合：营改增后，100万的房产税费能减少2667元。

 

　　营改增后，二手房买卖计税依据

 

　　5月1日营改增实施后，房地产交易与租赁的抵扣细则包括六点：

 

　　1、交契税时，计税成交价扣除增值税;

 

　　2、出租房产时，计征房产税的租金收入扣除增值税;

 

　　3、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为扣除增值税后的收入;

 

　　4、个人转让房屋的应税收入扣除增值税，增值税计入财产原值;

 

　　5、个人出租房屋的个人所得税应税收入扣除增值税，个人转租房屋的，在计算转租所得时扣除其向出租方支付的租金及增值税额;

 

　　6、已免征增值税的，不再扣减增值税额。

 

　　5月1日，营改增之后，卖房能省下一笔税费(超过两年的房产免征增值税，没有节省情况)。所以，卖产权在两年之内的房子要赚啊。